Bonus e agevolazioni per l’acquisto della prima casa, quando spettanti, possono essere richieste dal contribuente beneficiario più di una volta. Lo ha confermato l’Agenzia delle Entrate che, con la risoluzione n. 1/2022 del 17 marzo, ha dettato anche principi e regole per il doppio riconoscimento.

Vediamo, nello specifico, come funziona.

Agevolazioni prima casa, chi può richiederle

Quando si parla di bonus per l’acquisto della prima casa (qui le regole per gli under 36), si fa riferimento a tutta una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Con i benefici “prima casa”, per esempio, sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali (A/2 abitazioni di tipo civile; A/3 abitazioni di tipo economico; A/4 abitazioni di tipo popolare; A/5 abitazioni di tipo ultra popolare; A/6 abitazioni di tipo rurale; A/7 abitazioni in villini; A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa).

Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero (ma la condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto).

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Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

Inoltre, dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Bonus acquisto prima casa: quando spetta e il divieto di doppio riconoscimento

Il bonus per l’acquisto della “prima casa” (qui il modulo da scaricare per inoltrare la richiesta) consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinati requisiti.

Tra le condizioni da rispettare per avere accesso a tali agevolazioni, come ricorda l’Agenzia delle Entrate nella sua risoluzione:

• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni”.

Costituiscono, quindi, condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l’altro, la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto, ovvero di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è ubicata.

Al riguardo, come chiarito nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, l’intento del legislatore è evitare il duplice godimento dell’agevolazione “prima casa” che si realizzerebbe – all’atto del secondo acquisto – laddove l’agevolazione sia stata già goduta in precedenza dal medesimo contribuente per un immobile di cui risulti ancora titolare.

Agevolazioni prima casa: quando il bonus si può richiedere e ottenere due volte

Alle disposizioni sopra esposte, tuttavia, vi sono delle eccezioni. Come riportato nella risoluzione del 17 marzo 2022 (consultabile qui), con riferimento alla risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017, la doppia fruizione è ammessa quando un immobile viene dichiarato inagibile a seguito di un evento sismico e si verifica, per effetto dello stesso evento, “un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative”.

Tale oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “pre posseduto” risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente, conduce a ritenere che, fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “pre posseduto”, si potrà beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto del nuovo immobile (qui….).

Lo stesso vale nel caso di un immobile acquistato fruendo dell’agevolazione “prima casa” che sia stato oggetto di un decreto di sequestro e di dichiarazione di inagibilità da parte dell’Autorità competente in quanto “sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”.

Qualora la condizione di inagibilità venisse meno, tuttavia, decadrebbe anche il doppio beneficio. Come specificato dalla Direzione Contribuenti nella nota, infatti: “È possibile beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto di un nuovo immobile fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile ‘pre posseduto, indisponibile per il proprietario”.